Investieren am Angerbach: Attraktives 3-Familienhaus mit Ausbaureserve und großem Garten

Das Mehrfamilienhaus befindet sich in direkter Lage am idyllischen Angerbach sowie in unmittelbarer Nähe zur Wasserburg Angermund. Sowohl für Kapitalanleger als auch für Familien mit dem Wunsch nach Mehrgenerationenwohnen ist die Immobilie äußerst attraktiv.

Das bestehende Gebäude wird aktuell als Dreifamilienhaus genutzt und umfasst zwei Wohneinheiten mit jeweils ca. 60 m² Wohnfläche sowie eine weitere Einheit im Dachgeschoss mit rund 50 m². Die bestehende Aufteilung ermöglicht eine flexible Nutzung, von der klassischen Vermietung bis hin zur Nutzung als Mehrgenerationenhaus.

Durch den vorhandenen Sanierungsbedarf eröffnet sich die Möglichkeit, die Immobilie sowohl optisch als auch energetisch zukunftsfähig zu modernisieren. Besonders attraktiv ist dabei das Potenzial zur architektonischen Aufwertung: Während die straßenseitige Fassade ihren historischen Charakter bewahren kann, lassen sich zur Gartenseite moderne Akzente mit großzügigen Fensterflächen und einer weitläufigen Terrasse mit Blick in den eingewachsenen Garten realisieren. Zur besseren Veranschaulichung wurden bereits ansprechende Visualisierungen möglicher Gestaltungsvarianten erstellt.

Eine interessante Option für Familien mit Platzbedarf wäre beispielsweise die Zusammenlegung der beiden unteren Etagen zu einer großzügigen Maisonette-Wohnung mit direktem Gartenzugang, während das Dachgeschoss weiterhin separat genutzt oder vermietet werden kann. Ebenso eignet sich die Immobilie ideal als langfristige Kapitalanlage.

Ein weiterer Pluspunkt ist die bereits genehmigte Ausbaureserve im Erdgeschoss: Eine Erweiterung um ca. 30 m² Wohnfläche ist möglich. Die entsprechende Baugenehmigung wurde am 08.12.2024 erteilt und ist bis zum 07.12.2027 gültig.

Für eine umfassende Kernsanierung bis auf den Rohbau sollte, abhängig von Umfang und Ausstattungsstandard, mit Investitionskosten von ca. 400.000 € bis 600.000 € gerechnet werden.

HAUS/GRUNDSTÜCK

– wird im Leerstand verkauft
– 3-Parteien-Haus; pro Etage eine Wohneinheit
… zwei Wohnungen á 60 m² Wohnfläche
… Dachgeschosswohnung ca. 50 m² Wohnfläche
– genehmigte Ausbaureserve im Erdgeschoss (ca. 30 m²)
… Baugenehmigung vom 08.12.2024, gültig bis 07.12.2027
– direkte Lage am Angerbach
– großer, eingewachsener Garten
– Öl-Zentralheizung
– vollunterkellert mit Zugang zur Terrasse
– Dach eingedeckt mit Rheinlandpfannen und Dachgauben mit Schieferplatten verkleidet
– kein Bebauungsplan vorhanden
– keine eigene Parkfläche

** Der Energieausweis befindet sich zur Zeit in Erstellung und wird bei Besichtigung vorgelegt. **

Angermund ist der nördlichste Stadtteil von Düsseldorf. Die Innenstädte von Düsseldorf und Duisburg, die sich jeweils in ca. 12 km Entfernung befinden, sowie die historischen Ortskerne von Kaiserswerth und Ratingen sind zügig erreicht.

Der Stadtteil wird, ähnlich wie der gesamte Düsseldorfer Norden, besonders von Familien sehr geschätzt und verfügt über eine ganz eigene, idyllische Note. Ein auffälliges Merkmal sind die aus Holz gefertigten Straßenschilder, die mit der für die "Rosenstadt" Angermund charakteristischen, geschnitzten Rose verziert sind.

Am südlichen Rand des alten Ortskerns steht die (Wasser-) Burg Angermund, die auch Kellnerei bzw. Alte Kellnerei genannt wird. Sie hat eine beeindruckende Historie vorzuweisen und zählt daher zu den bedeutendsten Baudenkmälern Düsseldorfs.

Die Infrastruktur ist hervorragend. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie die lokalen gastronomischen Angebote sind mit dem Auto innerhalb von 2-3 Minuten erreicht. Grundschule, Kindergärten, Ärzte und Apotheken sind ebenfalls unmittelbar vor Ort. Die weiterführenden Schulen befinden sich in den angrenzenden Stadtteilen Wittlaer und Kaiserswerth. Sie können per Bus oder mit dem Fahrrad ideal erreicht werden. Eine attraktive Anbindung an das ÖPNV-Netz ist definitiv gegeben.

Die Nachbarschaft ist hier überwiegend geprägt von schicken Bebauungen unterschiedlichen Umfangs und in teils sehr individuellen Ausführungen. Die ruhigen Anliegerstraßen sprechen definitiv für sich und bieten die besten Voraussetzungen für ein friedliches und ruhiges Vorstadtleben.

Wer den Ort verlässt, gelangt in sämtliche Himmelsrichtungen rasch in die Natur und genießt Spaziergänge über Felder, kleine Schlossparks, das Rheinufer sowie im weiteren Umfeld großflächige Waldgebiete.

In Angermund hält die S-Bahn-Linie "S1", die Richtung Solingen zunächst Halt am Düsseldorfer Flughafen macht und wenig später die gesamte Innenstadt inkl. des Hauptbahnhofes durchquert. In der Gegenrichtung mit der Endhaltestelle Dortmund HBF werden u.a. Duisburg und Essen angesteuert. Mit dem Pkw sind die Autobahnen A52, A59 und A3 schnell erreicht und Sie sind überregional mit dem Ruhrgebiet optimal verbunden!

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