Sanierungsobjekt mit Zukunft – vom Dreifamilienhaus zur exklusiven Stadtvilla im Düsseldorfer Norden

Dieses besondere Grundstück mit einer beeindruckenden Größe, bietet ideale Voraussetzungen für alle, die den Traum einer individuellen Stadtvilla verwirklichen möchten. In direkter Lage am idyllischen Angerbach und der (Wasser-) Burg Angermund.

Das bestehende Gebäude wird aktuell als Dreifamilienhaus genutzt und umfasst zwei Wohneinheiten mit jeweils ca. 60 m² sowie ein Dachgeschoss mit rund 50 m² Wohnfläche. Der Fokus liegt jedoch klar auf der Sanierung und Umwandlung in ein großzügiges Einfamilienhaus. Gerade der erforderliche Sanierungsbedarf eröffnet dabei die Chance, die Immobilie nicht nur optisch, sondern auch energetisch auf einen zukunftsfähigen Stand zu bringen und ganz nach modernen Wohnansprüchen zu gestalten.

Besonders reizvoll ist das Potenzial zur architektonischen Neugestaltung: Während die straßenseitige Fassade in einem stilvollen, historischen Charme erstrahlen kann, bietet sich zur Gartenseite hin die Möglichkeit, einen modernen Kontrast zu schaffen. Denkbar sind hier bodentiefe Fenster sowie eine großzügige, zeitgemäße Terrasse mit Blick in den weitläufigen Garten mit altem, gewachsenem Bewuchs. Zur besseren Vorstellung wurden bereits ansprechende Visualisierungen dieser Gestaltungsvariante erstellt. Zudem haben wir Ihnen neben den Grundrissen des aktuellen Ist-Zustands auch alternative Grundrissvarianten ausgearbeitet, die sich aufgrund der bestehenden Bauweise realisieren lassen.

Auch im Inneren eröffnen sich viele Möglichkeiten. Es liegen bereits Alternativgrundrisse vor, die teilweise auf Grundlage eines Bauingenieurs entwickelt wurden und unter Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz realisierbar sind. So kann beispielsweise eine großzügige Raumstruktur für eine klassische Stadtvilla entstehen.

Als alternative Nutzung bietet sich zudem an, die beiden unteren Etagen zu einer weitläufigen Maisonette-Wohnung mit direktem Gartenzugang zusammenzulegen und das Dachgeschoss separat zu vermieten.

Ein weiterer Pluspunkt ist die bereits genehmigte Ausbaureserve im Erdgeschoss: Eine Erweiterung um ca. 30 m² Wohnfläche ist möglich, die entsprechende Baugenehmigung wurde am 08.12.2024 erteilt und ist bis zum 07.12.2027 gültig.

Für eine umfassende Kernsanierung bis auf den Rohbau ist mit Investitionskosten in Höhe von ca. 400.000 € bis 600.000 € zu rechnen.

HAUS/GRUNDSTÜCK
– direkte Lage am Angerbach
– großer, eingewachsener Garten
– Öl-Zentralheizung
– vollunterkellert mit Zugang zur Terrasse
– Dach eingedeckt mit Rheinlandpfannen und Dachgauben mit Schieferplatten verkleidet
– genehmigte Ausbaureserve im Erdgeschoss (ca. 30 m²)
… Baugenehmigung vom 08.12.2024, gültig bis 07.12.2027
– flexible Nutzung möglich (z. B. Teilvermietung)
– kein Bebauungsplan vorhanden
– keine eigene Parkfläche


AKTUELLE AUFTEILUNG (3-Familienhaus)

Erd- und Obergeschoss:
– jeweils ca. 60 m² Wohnfläche
… verteilt auf 3 Zimmer, Diele, Küche und Bad
… Obergeschoss zusätzlich mit Balkon

Dachgeschoss:
– ca. 50 m² Wohnfläche verteilt auf 2 Zimmer, Diele, Küche und Bad


GESTALTUNGSVORSCHLAG (Beispiel Stadtvilla)

Erdgeschoss:
– großes, lichtdurchflutetes Wohnzimmer
– separate Küche (optional offen gestaltbar)
– großzügiger Eingangsbereich mit versetzter Haustür

Obergeschoss (Kinderebene):
– zwei Kinderzimmer (eines davon mit Balkon)
– zusätzliches Gästezimmer
– großzügiges Kinderbad
– separate Abstellkammer

Dachgeschoss (Elternebene):
– großes Schlafzimmer mit Ankleidebereich
– modernes Badezimmer mit Regendusche und Doppelwaschbecken
– zusätzliches Arbeitszimmer

** Der Energieausweis befindet sich zur Zeit in Erstellung und wird bei Besichtigung vorgelegt. **

Angermund ist der nördlichste Stadtteil von Düsseldorf. Die Innenstädte von Düsseldorf und Duisburg, die sich jeweils in ca. 12 km Entfernung befinden, sowie die historischen Ortskerne von Kaiserswerth und Ratingen sind zügig erreicht.

Der Stadtteil wird, ähnlich wie der gesamte Düsseldorfer Norden, besonders von Familien sehr geschätzt und verfügt über eine ganz eigene, idyllische Note. Ein auffälliges Merkmal sind die aus Holz gefertigten Straßenschilder, die mit der für die "Rosenstadt" Angermund charakteristischen, geschnitzten Rose verziert sind.

Am südlichen Rand des alten Ortskerns steht die (Wasser-) Burg Angermund, die auch Kellnerei bzw. Alte Kellnerei genannt wird. Sie hat eine beeindruckende Historie vorzuweisen und zählt daher zu den bedeutendsten Baudenkmälern Düsseldorfs.

Die Infrastruktur ist hervorragend. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie die lokalen gastronomischen Angebote sind mit dem Auto innerhalb von 2-3 Minuten erreicht. Grundschule, Kindergärten, Ärzte und Apotheken sind ebenfalls unmittelbar vor Ort. Die weiterführenden Schulen befinden sich in den angrenzenden Stadtteilen Wittlaer und Kaiserswerth. Sie können per Bus oder mit dem Fahrrad ideal erreicht werden. Eine attraktive Anbindung an das ÖPNV-Netz ist definitiv gegeben.

Die Nachbarschaft ist hier überwiegend geprägt von schicken Bebauungen unterschiedlichen Umfangs und in teils sehr individuellen Ausführungen. Die ruhigen Anliegerstraßen sprechen definitiv für sich und bieten die besten Voraussetzungen für ein friedliches und ruhiges Vorstadtleben.

Wer den Ort verlässt, gelangt in sämtliche Himmelsrichtungen rasch in die Natur und genießt Spaziergänge über Felder, kleine Schlossparks, das Rheinufer sowie im weiteren Umfeld großflächige Waldgebiete.

In Angermund hält die S-Bahn-Linie "S1", die Richtung Solingen zunächst Halt am Düsseldorfer Flughafen macht und wenig später die gesamte Innenstadt inkl. des Hauptbahnhofes durchquert. In der Gegenrichtung mit der Endhaltestelle Dortmund HBF werden u.a. Duisburg und Essen angesteuert. Mit dem Pkw sind die Autobahnen A52, A59 und A3 schnell erreicht und Sie sind überregional mit dem Ruhrgebiet optimal verbunden!

Die vom Erwerber zu zahlende Provision ist bei Abschluss des Kaufvertrages für das hiermit nachgewiesene Objekt verdient und fällig. Dies gilt auch bei Abschluss eines gleichartigen Geschäftes, das im Zusammenhang mit diesem Angebot steht, von dem damit Gebrauch gemacht wird. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis.

Der Empfänger des Exposés verpflichtet sich, alle Angebote und Nachweise des Maklers streng vertraulich zu behandeln. Die Weitergabe an Dritte ist untersagt. Dritte sind auch Familienangehörige, Gesellschafter und/oder Vertreter oder Vertretungsorgane des Auftraggebers oder mit dem Auftraggeber gesellschaftsrechtlich verbundene Unternehmen. Gibt der Auftraggeber das Angebot bzw. den Nachweis an einen Dritten weiter und schließt dieser das nachgewiesene Geschäft ab, so schuldet der Auftraggeber die vereinbarte Provision.

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